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Foire aux questions
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JE SUIS ATTEINT D’UNE GRAVE MALADIE. PUIS-JE MALGRE TOUT EMPRUNTER POUR FINANCER L’ACHAT DE MON STUDIO ?

Oui, depuis le 1er janvier 2007 la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec des Risques Aggravés de Santé) (1) –qui remplace la convention Belorgey, vise à faciliterl’accès des emprunteurs gravement malades au crédit immobilier et à la consommation. Cette dernière permet en effet à des personnes présentant des risques médicaux aggravés, comme un cancer ou une séropositivité au VIH, ou encore un handicap moteur, de souscrire malgré leur état de santé la fameuse assurance « décès-invalidité », indispensable pour contracter un crédit que, jusqu’à présent, les assurances refusaient de prendre en charge. En pratique, c’est votre banque ou l’organisme de crédit qui doit transférer votre dossier en cas de refus d’assurance et vous informer des suites données à votre demande. Attention ! Pour bénéficier de la convention AERAS, vous devez avoir moins de 70 ans à la fin du prêt et le montant du prêt ne doit pas dépasser 300 000 €.

Où se renseigner ? Sur Internet www.lesclesdelabanque.com où les détails de la convention et des fiches pratiques sont consultables en ligne.
(1) Convention signée entre l’Etat, les établissements de crédit, les compagnies d’assurances et des associations de malades.

C’est nouveau ! Les principales avancées de la convention AERAS : le risque invalidité peut être pris en charge, alors que jusque-là, seul le décès l’était ; les délais de réponse sont raccourcis ; il n’y a plus de limite dans la durée de remboursement, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts à la consommation jusqu’à 15 000 euros et le montant de la « surprime » appliquée ne peut pas représenter plus de 1,5 point dans le taux effectif global du prêt, pour les personnes bénéficiant de ressources mensuelles inférieures ou égales au plafond de la Sécurité sociale, soit 2 682 euros pour l’année 2007.


JE VIENS D’HERITER. AI-JE INTERET A REMBOURSER MON CREDIT IMMOBILIER PAR ANTICIPATION ?

Revente d’un logement, entrée d’argent frais… : vous vous interrogez sur l’opportunité de rembourser par anticipation votre prêt immobilier en totalité ou en partie. La réponse à cette question dépend de multiples critères et notamment de la somme restant due à la banque, du montant des éventuelles pénalités de remboursement anticipé à payer et du différentiel de taux entre votre prêt et la rémunération de votre pécule, si vous décidiez de le placer au lieu de rembourser.
Ce que dit la loi. Le remboursement par anticipation d’un crédit est autorisé par l’article L.312-21 du code de la consommation. Votre contrat de prêt peut toutefois interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’ils vous permettent de le clôturer.

Vous avez emprunté à taux fixe. Vérifiez votre contrat. Il prévoit généralement des pénalités de remboursement anticipé. Ces dernières sont calculées sur le montant du capital remboursé au taux moyen du prêt, dans la limite d’un un semestre d’intérêts, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.
A noter. Le montant des pénalités dans le cas des prêts aidés et réglementés (Prêt d’accession sociale (PAS) et Prêt conventionné (PC)) est limité à 1 % capital restant dû.

Vous n’avez pas emprunté à taux fixe. En principe, aucune pénalité n’est appliquée sur les prêts relais, les prêts à taux « révisables purs »et les prêts d’épargne logement. Pour les crédits consentis sur de longues durées, 20 ans et plus, les pénalités sont généralement annulées au-delà d’un certain nombre d’années : 10 ou 15 ans, par exemple. Si vous êtes passé par un courtier pour obtenir votre prêt immobilier, celui-ci a peut-être négocié pour vous l’annulation pure et simple de ces pénalités de remboursement ou leur suppression au bout de quelques années, même pour un crédit souscrit à taux fixe.

Les cas d’exonération de pénalités. Aucune pénalité n’est due sur les prêts conclus après le 1er juillet 1999, si le remboursement du prêt est justifié par :
• la vente du logement, à la suite d’un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
• le décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement, accident du travail…) de ces derniers.

Rembourser par anticipation ou placer son argent ? La véritable question se formule de la façon suivante : est-il plus rémunérateur pour moi de placer mon argent que de l’utiliser au remboursement de mon prêt immobilier ? Réponse : dans la grande majorité des cas, l’option la plus avantageuse pour les particuliers est celle du remboursement anticipé. Pourquoi ? Parce que d’un côté les taux des crédit immobiliers souscrits au cours des dernières années, oscille entre 4 et 6 %/an. Et que de l’autre, au mieux, ils peuvent espérer gagner entre 2 et 3 % net/an sur un placement sûr. Dans ce contexte, même en payant des pénalités de remboursement anticipé maximum, la réponse est claire : rembourser son prêt par anticipation et affecter ses anciennes mensualités à un produit d’épargne, vous rapportent toujours plus que de placer immédiatement votre pécule, sauf dans deux cas :
1. si votre prêt se termine dans deux ou trois ans, que vous avez des pénalités de remboursement à payer et que vous avez emprunté à un taux relativement bas (moins de 6 %).
2. si vous avez accès à un placement (investissement locatif, épargne d’entreprise…) dont le taux de rendement est proche ou supérieur au taux auquel vous avez emprunté. A vos calculettes !

MA DEMANDE DE PRET VIENT D'ETRE REFUSEE. LE VENDEUR PEUT-IL CONSERVER LE CHEQUE QUE JE LUI AI REMIS LORS DE LA SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE ?

Non. Dans un tel cas, la loi vous protège. La non-obtention d’un crédit est en effet une condition dite suspensive. C’est-à-dire que si cette condition (ici l’obtention d’un prêt) n’est pas réalisée au moment de la vente, la transaction est annulée rétroactivement sans qu’aucune pénalité ne puisse être réclamée à l’acquéreur. L’emprunteur doit cependant avoir sérieusement recherché un crédit. En clair, en avoir sollicité un au minimum auprès de sa banque d’un montant en rapport avec ses revenus.

D’autres conditions suspensives peuvent être insérées dans une promesse ou un compromis de vente. Le plus souvent il s’agit de préciser que la vente se fera à la condition que : le certificat d’urbanisme ne révèle pas de servitude grave, les inscriptions hypothécaires ne soient pas supérieures au prix de vente, le diagnostic termites soit négatif, l’acquéreur revende son logement pour financer l’opération ou obtienne un permis de construire définitif.
A ne pas faire. Intégrer des conditions suspensives dont la réalisation dépend exclusivement de votre seule volonté. En cas de conflit, elles pourraient être considérées comme nulles.

Laurence BARNIER

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" Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argents"