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Prêts bancaires : à chacun sa formule !

Pour financer l’achat de votre futur logement vous avez l’embarras du choix. Prêt à taux fixe, modulable ou non, taux révisable « pur » ou « capé » : lequel souscrire ?
Prêts bancaires : à chacun sa formule !


LE TAUX FIXE : PASSEPORT POUR LA TRANQUILLITE

Les emprunteurs Français apprécient la sécurité offerte par le crédit à taux fixe. Avec lui aucun risque de déstabiliser son budget. En effet, comme son nom l’indique, le prêt à taux fixe est sans surprise. Dès sa signature, vous savez que le taux auquel vous empruntez ne subira aucune variation et restera imperméable à toutes les fluctuations des marchés financiers. Résultat, vos mensualités restent constantes durant tout le prêt. A titre d’exemple, si vous empruntez aujourd’hui 100 000 euros à 4,5 % assurance comprise sur 20 ans, vous rembourserez toujours 633 € jusqu’à la fin de votre crédit.
Notre avis. Ces crédits sont particulièrement intéressants dans un contexte de bas taux d’intérêt comme aujourd’hui.

LE PRET A TAUX FIXE MODULABLE :
LE CONFORT DE LA SOUPLESSE

La plupart des crédits à taux fixe offrent la possibilité de faire varier le montant des mensualités de remboursement à la hausse ou à la baisse. Cette souplesse offerte aux emprunteurs peut s’avérer très appréciable. Elle permet d’épouser les évolutions des revenus du ménage. Augmenter lorsque les charges diminuent (entrée dans la vie active des enfants) ou les revenus progressent (reprise d’une activité, hausse de salaire…). Ou baisser lorsque les charges augmentent (pension alimentaire, travaux …) ou les revenus chutent (départ en retraite, maladie…).

Mode d’emploi. Le fonctionnement, les modalités et les coûts varient d’un établissement à l’autre. Faites-vous les donc bien préciser avant de signer.

A partir de quand ? En général, il est possible de moduler ses mensualités à partir du septième, treizième ou vingt-quatrième mois du crédit.

A quelle date ? Cette variation peut s’effectuer à la hausse comme à la baisse à la date anniversaire du prêt ou à tout moment dans l’année.

Périodicité des modulations ? La modulation est quelquefois possible une fois par an sur toute la durée du crédit, un nombre illimité de fois, ou seulement quatre ou cinq fois en cours de vie de prêt.

Quelles variations ? Les variations comportent des limites : on peut ainsi choisir d’augmenter sa mensualité par rapport au montant initial de 10, 20 ou 30 % maximum. On peut aussi la diminuer de 10 % de l’échéance initiale ou de 30 %, à condition de l’avoir augmentée auparavant.
A savoir. Toute baisse de mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt limité à deux ou cinq ans selon les établissements.

Combien ça coûte ? Certaines banques prélèvent des frais, d’autres pas. En tout état de cause, n’oubliez pas qu’en abaissant les mensualités, même si la banque ne prélève aucun frais, l’allongement de la durée de votre crédit surenchérira le coût total de votre opération.

TAUX REVISABLES :
MOINS CHERS MAIS PLUS RISQUES

Les crédits à taux révisable voient leur taux varier chaque année en fonction d’un indice, l’Euribor (*), le plus souvent. Et, selon les fluctuations du taux, à la hausse ou à la baisse, le montant des mensualités ou la durée du prêt augmente ou diminue.

Notre avis. Le prêt variable peut s’avérer payant sur une courte durée (prêt de 5 à 7 ans). En effet, c’est au cours des premiers mois que l’essentiel des intérêts est payé. En revanche il est à proscrire si vous recherchez avant tout la sécurité ou si votre budget est « limite » ou votre apport personnel faible.

Il existe deux grandes familles de crédits à taux révisables :

Les crédits dits à taux révisables « purs » : sont les plus risqués pour l’emprunteur. En effet, ils ne sont dotés d’aucun « garde fou » en cas de hausse. En clair, toutes les augmentations de l’indice se répercutent sur le taux et les mensualités de remboursement selon des mécanismes complexes : dans un premier temps, la mensualité du crédit augmente sans pouvoir toutefois dépasser une certaine limite le plus souvent (évolution de l’indice INSEE du coût de la vie, par exemple) et, dans un second temps, si cela ne suffit pas, la durée du prêt est allongée.

Notre avis. Pour être réellement attractif, un taux variable doit afficher une différence de taux minimum de 1 % par rapport au meilleur taux fixe qui vous est proposé.

- Les crédits révisables à taux « capés ». Ils sont plus protecteurs pour l’emprunteur, puisqu’ils sont assortis d’un plafond (« cap ») en cas de hausse. Cap qui correspond à un seuil qu’ils ne pourront jamais dépasser tout au long de leur vie. A titre d’exemple un crédit consenti à 3,80 % hors assurance et muni d’un cap d’un point ne dépassera jamais 4,80 % même si les taux d’intérêt s’envolent à 8 ou 9 %. A savoir. Certains prêts ne prévoient aucun butoir en cas de baisse, tandis que d’autres fixent le même cap en cas de baisse que de hausse.

Notre avis.
Boudez les crédits munis d’un cap de deux points et plus.

Notre conseil
Lorsque vous souscrivez un crédit à taux révisable, le banquier vous rassure généralement en insistant sur la possibilité qui vous est offerte de passer à taux fixe en cas d’emballement des taux. Oui mais voilà, les conditions de ce passage sont rarement expliquées. Or, elles sont souvent très défavorables à l’emprunteur : la plupart du temps, le taux qui lui est alors consenti dépasse celui proposé aux nouveaux emprunteurs à taux fixe. Et la différence peut atteindre jusqu’à un ou deux points de plus. Un vrai gouffre financier ! Par conséquent, avant de signer, n’hésitez pas à vous faire vous expliciter les conditions du passage à taux fixe.

Laurence BARNIER

© Copyright Rent a NEWS, 2005.

(*) L’European Interbank Offered Rate (Euribor) est le taux interbancaire utilisé comme référence par les banques européennes pour la rémunération de certains dépôts.

" Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argents"