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Les differentes garanties
exigées par la Banque

Hypothèque, privilège de prêteurs de deniers (PPD), caution mutuelle … : pour être sûr de récupérer les sommes prêtées, le banquier s’entoure du maximum de garanties. Ce qu’il faut savoir.
Les differentes garanties exigées par la Banque


Que vous vous adressiez à une banque de dépôt ou à un établissement spécialisé, on vous demandera systématiquement des garanties en contrepartie du prêt octroyé. Leur vocation ? Permettre au prêteur de disposer d'un moyen juridique de se prémunir contre le risque d'insolvabilité de l'emprunteur.
Il en existe de plusieurs sortes dont les trois principales : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le cautionnement d'une société spécialisée. Or si l'hypothèque reste la garantie la plus répandue, elle est également la plus chère. Opter pour une autre solution, lorsque cela est possible, peut vous permettre de réaliser des économies. Explications.

L’HYPOTHEQUE

L’hypothèque permet à la banque, en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires et récupérer ainsi les sommes restant dues.
Elle se décline sous deux formes : l’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteurs de deniers. Leur principale différence ? Elle réside dans leur coût : la première est plus onéreuse que la seconde.

L’hypothèque conventionnelle

Derrière ces mots barbares, une explication simple. L’hypothèque conventionnelle est appliquée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois, comme dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement par exemple, de la construction d’une maison individuelle. Elle s’applique aussi pour un crédit finançant exclusivement des travaux. Son coût est plus élevé puisqu’il comprend, en plus des honoraires du notaire proportionnels au montant du crédit, du salaire du conservateur des hypothèques, et des frais d’enregistrement et de timbres, la taxe de publicité foncière de 0,715 % du montant du prêt.

Le privilège du prêteur de deniers ou PPD

Cette formule est choisie lorsqu’il s’agit d’un crédit entièrement versé le jour de la vente pour l’achat d’un bien ancien. Elle est moins onéreuse que la précédente, car elle ne comprend pas les frais de publicité foncière. Ce privilège de prêteur de deniers permet à l'établissement de crédit, en cas d'arrêt du paiement des mensualités, de faire vendre le bien et de se faire payer, sur le prix, de la somme qui lui reste due (capital et intérêts prévus dans la convention de prêt), par priorité sur tous les autres créanciers.
Attention ! Hypothèque ou PPD, l’emprunteur doit acquitter des frais de mainlevée en cas de revente du logement avant la fin du crédit et même jusqu’à deux ans après la dernière échéance du prêt qu’il ait été remboursé par anticipation ou pas.

LA CAUTION MUTUELLE

De plus en plus d’établissements bancaires acceptent la caution d’un organisme spécialisé appelé « société de cautionnement mutuel ». Posez tout de même la question à votre banquier. Certains s’obstinent encore à refuser cette forme de cautionnement.
Le fonctionnement de ces sociétés repose sur le principe dit de la mutualisation des risques : chaque emprunteur participe à un fonds de garantie destiné à se substituer à titre temporaire ou définitif aux emprunteurs défaillants.
Le cautionnement mutuel est la plupart du temps financièrement plus avantageux qu’une hypothèque, surtout lorsque la formule prévoit qu’une partie des fonds versés est récupérée par l’emprunteur au terme de son crédit. Et elle est évidemment très intéressante pour des crédits de très courte durée, car l’emprunteur rentre vite dans ses fonds.
A savoir. Les frais de cautionnement sont réduits pour les prêts aidés et réglementés : PAS, PEL ou Prêt à taux zéro.

LES PRINCIPAUX OPERATEURS DU MARCHE

Crédit Logement (www.creditlogement.fr)

La plus importante des sociétés de caution mutuelle est ouverte à l’ensemble des emprunteurs. Elle fonctionne en partenariat avec de nombreux établissements bancaires, comme la Caisse d’Épargne, la BNP, le Crédit Lyonnais, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel ou encore le Crédit Foncier, La Poste et la Société Générale.
Le coût de sa garantie dépend du montant emprunté. Les frais sont répartis entre une commission de caution, définitivement acquise à l’organisme, et un versement au fonds mutuel de garantie, dégressif selon le montant emprunté.
L’avantage par rapport à l’hypothèque : 80 % de la somme versée au Fonds Mutuel de Garantie est restituable au client au terme de son crédit, lorsqu’il est complètement remboursé.

Les sociétés de caution des banques

Si vous êtes client d’une banque liée au réseau des Banques Populaires (www.banquepopulaire.fr), vous pourrez bénéficier de la caution d’une Socami (société de cautionnement mutuel immobilier), qui fonctionne également avec une commission de gestion et un versement au fonds mutuel de garantie. Ces fonds sont intégralement reversés à l’emprunteur, à la fin de son emprunt. Seule contrainte : souscrire des parts sociales d’un montant forfaitaire avoisinant les 20 €.
Les Caisses d’Épargne et le Crédit Agricole disposent également d’une filiale de cautionnement, mais l’emprunteur ne récupère pas les fonds versés en fin de prêt, contrairement aux formules précédentes.

La caution des mutuelles pour les fonctionnaires

Si vous êtes fonctionnaire, adressez-vous à votre mutuelle : elle peut garantir votre crédit, gratuitement ou à des tarifs défiant toute concurrence. Par exemple, la Mutuelle Générale de l’Éducation Nationale (MGEN) cautionne les prêts pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, à condition qu’ils soient souscrits auprès d’une banque partenaire, comme la Poste, la Casden, ou les Caisses d’Épargne. Les deux autres grandes mutuelles regroupant le personnel hospitalier et les postiers sont également à même de cautionner les prêts de leurs adhérents. Il existe enfin une multitude de mutuelles professionnelles, regroupant beaucoup moins d’adhérents, propres aux fonctionnaires du Trésor, aux policiers notamment. Il convient de se renseigner précisément sur les possibilités qu’elles offrent en matière de cautionnement.

Laurence BARNIER

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À vos calculettes !

C’est avec le PPD que vous aurez la somme la moins importante à débourser au départ : comptez environ 770 € pour un crédit de 100 000 €. Avec l’hypothèque conventionnelle, l’addition grimpe à environ 1 628 €. Mais n’oubliez pas que peuvent venir se greffer par la suite d’éventuels frais de mainlevée, de l’ordre de 0,4 % du montant du crédit !
De son côté, si au départ le coût d’une caution avoisine les 1 460 €, au final, une fois restitués 1 160 €, la facture est ramenée aux alentours des 300 €. Enfin, pas tout à fait, les sommes restituées à la fin du crédit n’étant pas revalorisées, elles subissent entre-temps les effets de l’érosion monétaire.

" Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argents"