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Crédit in fine : idéal pour les gros portefeuilles

Vous percevez déjà des revenus locatifs. Vous cherchez un financement pour un nouvel investissement immobilier. Et vous disposez par ailleurs de confortables revenus. Le crédit in fine est fait pour vous.
Crédit in fine : idéal pour les gros portefeuilles


Le crédit in fine présente un avantage fiscal indéniable pour les investisseurs. Pourquoi ? Tout simplement parce que la fiscalité applicable à l’immobilier locatif prévoit que dans un crédit, seuls les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (loyers). Or, dans un crédit classique, dit amortissable, la partie d’intérêts diminue régulièrement : les sommes déductibles sont donc de moins en moins importantes. Tandis que dans un crédit in fine, il en va tout autrement.

LE CREDIT IN FINE : UN CREDIT NON AMORTISSABLE

Le principe du crédit in fine est le suivant : durant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts ; c’est seulement en fin de prêt que vous remboursez le capital en une seule fois, d’où son nom « in fine ». En pratique, la mensualité de remboursement se compose uniquement des intérêts et de l’assurance, sans aucun amortissement de capital. Du coup, vous payez le double d’intérêts que dans un crédit classique, puisqu’ils sont toujours calculés sur le même montant.

Exemple d’un prêt de 100 000 € à taux fixe de 5 % sur 15 ans.
Si le crédit est amortissable, les mensualités sont constantes et s’élèvent à 790,79 €. Toutefois la part des intérêts varie considérablement en début et en fin de prêt : ils représentent 416,67 € lors de la première mensualité, et seulement 3,29 € pour la dernière.
Si le crédit est non amortissable (crédit in fine), en revanche, les intérêts se maintiennent à 416,67 € durant toute la durée du prêt.

C.Q.F.D. : Chaque mois, grâce à la formule du crédit in fine, vous pouvez déduire vos charges de remboursement de vos loyers. Résultat, vous serez peu imposés sur vos revenus fonciers voire pas du tout. À défaut, les loyers s’ajouteront à votre revenu imposable et sont imposés dans la même tranche que ceux-ci. C’est-à-dire que plus vous êtes fortement imposé, plus vous payez d’impôts sur vos loyers.

LES AVANTAGES DU CREDIT IN FINE

• En cours d’emprunt, vos charges de remboursement sont plus faibles que pour un crédit classique amortissable. Comptez environ une mensualité de 600 € (intérêts et assurance) au lieu de 800 € pour 100 000 € empruntés à 5 % sur 15 ans, par exemple.
• Vous pouvez déduire de vos loyers un montant d’intérêts plus important que dans un prêt classique.
• En principe, l’emprunt ne vous coûte pas grand-chose, puisque vos loyers servent généralement à payer les échéances du crédit.
• Vos revenus locatifs subissent peu ou pas d’imposition.

A savoir. Le must dans cette formule consiste à générer un déficit foncier. C’est-à-dire à faire en sorte que la somme des dépenses pour le logement dépasse celle des loyers. Lorsque c’est le cas, le déficit foncier s’impute d’abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, (d’où l’intérêt de percevoir déjà des loyers). Et si les revenus fonciers de l’année sont insuffisants, le reste du déficit est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

… ET AUSSI LES RISQUES

Le risque est inhérent au système de remboursement in fine du capital. En effet, au jour J, l'investisseur doit disposer de la trésorerie nécessaire.
C’est d’ailleurs pour pallier ces incertitudes que les banquiers exigent parallèlement au montage du crédit l’immobilisation d’une somme suffisante (en général un montant équivalent à celui de l’apport personnel, soit 10 à 20 % du montant du crédit) sur des placements. L’idée ? Permettre à ce pécule de fructifier et de rembourser le prêt à l’échéance.
En outre, les banques s’assurent également de la solidité financière de l’emprunteur. Ce dernier doit en effet avoir les reins assez solides pour surmonter d’éventuelles déconvenues financières : pertes de revenus à la suite d’un divorce ou d’un licenciement, loyers impayés, baisse des rendements, baisse des prix de l’immobilier, etc.

AVEZ-VOUS LE BON PROFIL ?

La réponse est oui, si :
• vous disposez de revenus confortables et assurés ;
• vous percevez déjà des revenus locatifs ;
• vous êtes fortement imposés. L’économie d’impôt réalisée est proportionnelle au taux marginal d’imposition : dans la tranche à 48,09 %, 10 000 euros de revenu imposable en moins font économiser 4 800 euros, contre 3 100 dans la tranche à 31 % !

Notre avis.
À partir d’une tranche d’imposition de 30 à 40 %, le dispositif du crédit in fine est très avantageux. Des investisseurs bénéficiant de plus de 60 000 € de revenus nets annuels (plus de 40 000 € de revenus imposables) tireront le plus grand profit de ce montage particulier.

Laurence BARNIER

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