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Investir en "Robien recentré"

À condition d'acheter pour louer pendant neuf ans, vous pouvez bénéficier d'un régime très favorable.
Investir en


Depuis le 1er juillet 2006, grâce au nouvel amortissement Robien, il est possible d'investir dans l'immobilier locatif, pour se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus, tout en bénéficiant de substantiels avantages fiscaux.

QU'EST-CE QUI CHANGE ?

Par rapport à l’ancien dispositif Robien, le « Robien recentré » modifie le barème d’amortissement et le limite au maximum à 50 % du prix d’acquisition du bien sur 9 ans – contre 65 % sur 15 ans auparavant -. En outre, pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il propose un nouveau découpage des zones géographiques pour les plafonds de loyer.

POUR QUI ?

Ce placement immobilier est surtout profitable pour les contribuables fortement imposés, puisqu'il leur permet d'échapper presque en totalité à l'imposition sur leurs revenus fonciers pendant des années et même, en se créant un déficit foncier, de diminuer les impôts payés sur leurs autres revenus. Si vous possédez déjà des revenus locatifs et que vous vous trouvez dans une tranche marginale d'imposition élevée, c'est le jackpot ! Mais même s'il n'est pas aussi attractif pour les autres catégories sociales, cela ne veut pas dire qu'il ne soit pas fait pour vous, si vous achetez un logement en vue de le louer, et de recevoir plus tard des revenus complémentaires pour la retraite par exemple. Car l'avantage fiscal vous fera de toute façon payer moins d'impôts sur les loyers.

Où se renseigner ? Auprès de l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) la plus proche de chez vous, dont vous obtiendrez les coordonnées en appelant le 08 20 16 75 00 (0,12 €/min). Prenez rendez-vous avec un technicien pour qu'il réalise gratuitement des simulations objectives sur votre projet d'investissement.

Validez votre projet en ligne
Le dispositif « Robien » attirant de nombreux néophytes, l’Association nationale d’information sur le logement (Anil) vient de mettre en place un nouveau service sur son site Internet (www.anil.org). Il s’agit d’un simulateur à l’intention des candidats à une opération en Robien. D’usage simple, il permet de valider son montage et d’apprécier la fiabilité de son financement.

Notre conseil

Tout bon investissement immobilier doit être guidé par des critères tenant compte de l'emplacement du bien et de la qualité de la construction. Les particuliers désireux d'investir en "Robien recentré" doivent d'abord penser achat immobilier et non enveloppe fiscale. Ils doivent notamment étudier le marché locatif et envisager la revente. Un conseil donc, n'achetez pas les yeux fermés. Au final, cela pourrait vous coûter trop cher ! En effet, si vous n'arrivez pas à louer dans les 12 mois suivants votre acquisition, vous ne verrez jamais la couleur des économies d'impôt. Pire, si après le départ d'un locataire, vous n'arrivez pas à relouer dans les 12 mois, le fisc pourra vous demander de rembourser, avec intérêts, les impôts économisés.

POUR QUEL LOGEMENT ?

Peuvent bénéficier du dispositif "Robien recentré" :
• Les logements achetés neufs ou en état futur d'achèvement.
• Les logements anciens très dégradés, qui ne correspondent pas à au moins quatre normes de décence : surface des pièces trop petite, absence de sanitaires, installation électrique dangereuse, etc. Ceux-ci peuvent être remis sur le marché de la location à condition d'y effectuer des travaux de réhabilitation importants, destinés à le mettre aux normes actuelles.
À savoir. Àl'issue du chantier, les performances acoustiques, thermiques, doivent être voisines de celles d'un logement neuf, et attestées par un professionnel qui aura visité le logement avant et après travaux.
• Les locaux non affectés auparavant à l'habitation, comme un atelier, une boutique par exemple.

À QUELLES CONDITIONS ?

Le logement doit être loué nu (sans meubles) de façon continue pendant 9 ans au moins à des locataires, sans condition de ressources, dont le logement représente la résidence principale.
Le logement peut être loué à des descendants ou ascendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Les loyers sont plafonnés. Pendant toute la durée de la location, vous devez respecter des niveaux de loyers fixés par décret, et revalorisés tous les ans, au 1er janvier (voir tableau ci-dessous). À titre d'exemple, à compter du 1er janvier 2007, les plafonds mensuels des loyers de la zone A (Paris, côte d'Azur et Genevois français) sont fixés à 20,45 €/m2. En clair, un 50 m2, ne peut pas être loué plus de 1.022,50 €/mois dans ces agglomérations.
Où se renseigner ? Sur le site des impôts www.impots.gouv.fr.
Sanctions. Si vous ne respectez pas toutes les obligations du dispositif, le fisc risque de réintégrer dans vos revenus les loyers exonérés sauf si vous êtes en invalidité, au chômage ou en cas de décès de l'un des époux soumis à une imposition commune.

PLAFONDS MENSUELS DES LOYERS "ROBIEN RECENTRE" AU 1er JANVIER 2007
Zones géographiques
Loyers plafonds
Zone A (toutes les communes de l’agglomération parisienne et 80 communes des Alpes Maritimes et du Var, 70 autres communes de l’Ain, de la Haute Savoie proches de la Suisse)
20,45 €

Zone B1(agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles)

14,21 €
Zone B2
(reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne
11,62 €
Zone C (le reste du territoire)
8,52 €


QUELLE DEDUCTION ?

Vous pouvez déduire de vos loyers un amortissement du prix d'acquisition, plus les éventuels travaux de remise en état, égal à :
• 6 %, pendant les 7 premières années,
• 45 %, pendant les 2 années suivantes.

Au total l’économie réalisée sur le prix de votre acquisition s’élève à 50 % après 9 ans de location au maximum.

À savoir. Avec la réforme du barème de l’impôt, il n’y a plus de déduction forfaitaire, mais cela revient au même pour le contribuable.

Exemple d'opération Robien

Revenus imposables du couple : 60 000 € annuels, soit une tranche marginale d'imposition de 30 %
Prix de l'acquisition : 120 000 €

Charges. Frais, taxes foncières et garanties locatives : 1 584 €

Recettes. Loyer escompté : 700 €, soit 8 400 € annuels
Revenus locatifs imposables, après abattement : 7 896 €

Déductions la première année
- Intérêts du prêt : 4 402 €(100 000 € à 4,5 % sur 15 ans)
- Amortissement : 6 % de 120 000 euros, soit 7 200 euros
- Total déductible : 11 602 €

Déficit foncier
La somme déductible étant plus importante que les recettes, il se crée un déficit foncier égal à la différence entre le total déductible et les recettes nettes d'impôt soit dans notre exemple
11 602 - 7 896 = 3 706 €
Le déficit foncier est entièrement déductible de l'ensemble des revenus, dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel pouvant se reporter sur les revenus fonciers (loyers) des 10 années suivantes.
À condition d'être lourdement imposé, cet investissement immobilier est donc très intéressant.

À savoir. D'autres montages plus sophistiqués permettent de déduire des intérêts d'emprunts plus importants et ainsi d'augmenter le déficit foncier généré.

" Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argents"