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Terrain à bâtir :
les 7 bonnes questions à se poser

Ne focalisez pas votre attention sur le superflu : la situation, le cadre et le charme des lieux. Avant même de négocier les prix répondez à ces questions essentielles. C’est la clé du succès de votre construction.
Terrain à bâtir : les 7 bonnes questions à se poser


1. LE TERRAIN PEUT-IL ACCUEILLIR LA MAISON DE VOS REVES ?

C’est le b.a.-ba ! Assurez-vous tout d’abord que le terrain est situé sur une zone constructible. C’est le PLU (Plan local d’urbanisme) de la commune qui vous le précisera. Et qu’il est assez grand pour vous permettre de bâtir l’habitation envisagée.
• Prenez en compte les distances à respecter, entre votre construction et la limite séparative du voisin, exigées par la commune.
• Assurez-vous que vous pouvez choisir en toute liberté les couleurs, matériaux, nature de la couverture …
• Informez-vous des futures modifications envisagées par la municipalité. Par exemple, si le tout-à-l’égout doit arriver dans quelques années devant chez vous, sachez que vous serez tenus de vous y raccorder et de supprimer la fosse septique que vous allez installer dans un premier temps.

Où se renseigner ? Consultez le COS (Coefficient d’occupation du sol) qui se trouve dans le PLU de la commune, consultable gratuitement en mairie. Il vous permettra de calculer la surface maximale constructible sur votre terrain. Si le terrain est dans une commune qui ne dispose pas de PLU, reportez-vous au RNU (Règlement national d’urbanisme) qui fixe les règles d’ordre général concernant le droit de construction.

2. LE SOL ET LE SOUS-SOL VOUS RESERVENT-ILS DE MAUVAISES SURPRISES ?

• Renseignez-vous sur la nature du sol. Un exemple, l’argile qui se rétracte avec la sécheresse impose des fondations spéciales. Ou encore, le granite rend très difficile la création d’un sous-sol.
• Informez-vous pour savoir si le sous-sol n’a pas été pollué, par exemple, par une ancienne mine ou usine. Auquel cas, le pollueur doit avoir fait dépolluer le site. Si tel n’est pas le cas, vous devrez le retrouver. Une bataille d’experts est à prévoir et une procédure de plusieurs années à craindre.

A savoir. Une obligation d’information pèse sur le vendeur : il doit informer l’acquéreur des éventuelles usines implantées par le passé sur son terrain.
• Vérifiez qu’un élevage industriel ou un incinérateur communal n’infestent pas la région.
• Sachez enfin que la proximité d’une rivière signifie de possibles inondations. Ou qu’à la montagne, les avalanches ne sont pas à exclure.

Où se renseigner ?
• Visitez le secteur et interrogez le voisinage, les renseignements collectés vous éclaireront sur les problèmes éventuels. Des appellations comme « Chemin de la source » ou « Route de la carrière » révèlent aussi bien souvent un sous-sol humide ou instable.
• Pour obtenir des données géologiques, contactez le bureau de recherche géologique et minière (BRGM) : www.brgm.fr.
• Si votre terrain est situé en zone sensible, la mairie ou la préfecture vous communiqueront informations et conseils adaptés. C’est également eux qui établissent les plans de prévention des risques naturels (inondations, effondrements…). Enfin, ce sont les services de la Direction départementale de l’équipement (DDE) à la préfecture qui vous renseigneront sur l’existence de sites industriels.

3. VOS INTERETS SONT-ILS COMPATIBLES AVEC CEUX DES POUVOIRS PUBLICS ?

• La commune peut exercer un droit de préemption. En clair, elle sera prioritaire pour acquérir certains terrains avant tout autre acquéreur. Vérifiez que votre parcelle n’est pas concernée.
• L’État fait passer l’intérêt général avant les intérêts particuliers. Résultat, si EDF a installé un pylône électrique sur votre terrain, vous ne pourrez rien faire qui puisse gêner le bon fonctionnement de l’installation.
• À proximité d’une rivière, en bord de mer ou à la montagne, vous devrez accepter un passage public le long des rives ou des passages réservés aux skieurs à la montagne.
• La présence d’un monument historique à 500 mètres du terrain entraînera l’obtention de l’agrément de l’architecte des bâtiments de France pour toute construction. Cela rallonge les délais d’obtention du permis de construire et risque de surenchérir le coût de l’opération.

Où se renseigner ? Auprès du notaire. C’est lui qui adresse une « déclaration d’intention d’aliéner » à la mairie qui doit confirmer ou non son intention d’exercer son droit de préemption. Mais, mieux vaut gagner du temps et s’informer des intentions de la municipalité le plus tôt possible. C’est aussi le notaire qui vous avertit des diverses servitudes publiques attachées au terrain.

4. AVEZ-VOUS DEMANDE UN CERTIFICAT D’URBANISME ?

Assurez-vous de la viabilité de votre projet ! Faites établir par la mairie un certificat d’urbanisme. Ce document, gratuit, vous sera délivré dans les deux mois suivant votre requête. Soyez le plus précis possible, de manière à disposer d’un document complet et fiable.

Attention, il existe deux certificats d’urbanisme :
• Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié : il précise les dispositions d’urbanisme attachées à la zone où est située la propriété, mais ne vous permet pas de savoir si votre projet est réalisable.
• Le certificat pré-opérationnel ou détaillé : pour l’obtenir il vous suffit de joindre à votre demande une note décrivant les travaux que vous souhaitez entreprendre. La mairie vous précise dans ce certificat si la construction prévue est possible ou non. Son accord vous garantit l’acceptation de votre permis de construire.

A savoir. Pensez à prévoir une clause suspensive dans votre promesse ou compromis de vente précisant que la transaction sera annulée en cas de non-obtention de ce certificat.

Où se renseigner ? Ce document est délivré en mairie ou en préfecture, à la direction départementale de l’équipement (DDE)

5. LE TERRAIN EST-IL VIABILISE ?

Si vous vous installez un peu loin des autres habitations de la commune, interrogez-vous sur les possibilités de raccorder votre terrain à tous les réseaux : route, eau, gaz, électricité, téléphone, assainissement.

Où se renseigner ? Pour l’eau et l’assainissement, à la mairie. Pour les autres réseaux, auprès des entreprises prestataires (EDF, GDF, France Télécom…). Elles vous informeront des possibilités et des coûts à prévoir.

6. LE TERRAIN EST-IL BORNE ?

• Vérifiez la superficie du terrain. La loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbain) impose au vendeur d’indiquer si un bornage a été ou non effectué. Si tel n’est pas le cas, faites le faire. Les indications de surfaces portées au cadastre ne sont, en effet, qu’indicatives. Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de plus de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines.
• Examinez avec soin la configuration du terrain, elle a son importance. Évitez, par exemple, les formes biscornues ou les terrains en pente. Ces derniers nécessitent des travaux de fondation particulièrement techniques et coûteux.

Où se renseigner ? Auprès de l’Ordre des géomètres experts : www.geometre-expert.fr.

7. AVEZ-VOUS PENSE AU VOISINAGE ?

Vous l’ignorez peut-être mais pour construire, vous devez tenir compte des contraintes imposées par le voisinage.
• Vous ne pouvez pas ouvrir une fenêtre à moins de 1,90 m de la clôture du voisin, par exemple.
• Vous devez respecter les accords de voisinage établis auparavant par le propriétaire qui vous a vendu le terrain : interdiction de construire pour préserver la vue, droit de venir puiser dans le puits.
• Attention, lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire cerné par d’autres terrains, sans accès direct à la voie publique, il peut bénéficier d’un droit de passage à travers votre propriété pour rejoindre la route !

Où se renseigner ? Le notaire vous indiquera ces servitudes de voisinage lors de la signature de l’acte. Mais sans attendre, renseignez-vous auprès du vendeur.

Laurence BARNIER

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